一、產業(yè)地產的發(fā)展現狀
產業(yè)園區(qū)是產業(yè)經濟發(fā)展的重要載體，我國大部分高新技術企業(yè)入駐在產業(yè)園區(qū)內發(fā)展。以高新區(qū)為例，2023年國家級高新技術產業(yè)開發(fā)園區(qū)168家，入駐企業(yè)數量達到223573家，營業(yè)總收入550149億元；全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)493161家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總收入1360317億元，高新技術開發(fā)區(qū)入駐的工業(yè)企業(yè)數量占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數的45%，收入占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總收入的40%。產業(yè)園區(qū)推動了區(qū)域和城市經濟的發(fā)展，是中國經濟增長的助推器。
圖片來源：根據公開資料整理，北國咨繪制
圖1 產業(yè)地產升級路徑
產業(yè)地產作為我國產業(yè)園區(qū)開發(fā)的主導力量，近年受到經濟增長減緩的影響，發(fā)展形勢也悄然發(fā)生變化。行業(yè)在空間要素的重要性正在逆轉，供大于求趨勢形成，需求逐步萎縮，剪刀差拉大，去化壓力進一步加大。行業(yè)凈利潤從2019年開始出現負增長，凈資產收益率下降到3%以下，以空間去化為主的傳統(tǒng)模式很可能難以為繼，產業(yè)地產面臨存量激活與收益模式升級，產業(yè)發(fā)展服務與綜合服務收入在顯著上升。
總體來看，產業(yè)地產存在向產業(yè)鏈條兩端雙向升級的巨大壓力：一方面上游要求更精準的產業(yè)定位和強大資源整合能力，另一方面下游的產業(yè)鏈進一步延伸，運營服務、產業(yè)投資成為拓展產業(yè)地產利潤的重要來源。在新形勢下，產業(yè)投資策略就顯得無比重要，在項目成敗上起到決定性作用。如何構建以產業(yè)為核心的投資邏輯，是每一個產業(yè)地產企業(yè)必須思考的重要課題。
二、產業(yè)地產的定位邏輯
產業(yè)地產的產業(yè)定位受到區(qū)域經濟、產業(yè)基礎、產業(yè)資源、區(qū)域規(guī)劃等多重因素影響，本文構建產業(yè)地產產業(yè)定位邏輯主要從產業(yè)經濟發(fā)展的角度，重點考慮固定資產投資效率、產業(yè)發(fā)展運營效率、產業(yè)融合與滲透性三大因素的影響。
圖片來源：根據公開資料整理，北國咨繪制
圖2 產業(yè)地產產業(yè)定位邏輯框架
（一）固定資產投資效率
主要考核固定資產拉動效率指標，該指標的內涵是反映固定資產對經濟發(fā)展的拉動比重。在實際投資決策中，重點選擇產業(yè)規(guī)模、固定資產投資規(guī)模較大的行業(yè)作為主導方向，形成規(guī)?；?、集群化發(fā)展模式，同時強化產業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)落地，進一步擴大行業(yè)企業(yè)的稅收貢獻。
本文選取全國制造業(yè)行業(yè)20個重點方向，測算2023年固定資產投資效率并進行分類分析，總體來看行業(yè)固定資產投資效率受行業(yè)發(fā)展階段、行業(yè)輕重資產類型等因素影響。結合產業(yè)所處發(fā)展階段，發(fā)展特征等因素，可以大致分為四類：
第一類是固定資產投資效率>10，主要特征是傳統(tǒng)制造行業(yè)，資源型、資本密集型、國家管控型行業(yè)，主要行業(yè)包括煙草制造業(yè)、石油煤炭和燃料加工業(yè)、有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)等。
第二類是5<固定資產投資效率<10，主要特征是大多以技術密集型行業(yè)為主，與新技術、新經濟結合緊密，應用場景巨大，是產業(yè)升級的主導力量。主要行業(yè)包括汽車制造業(yè)、軟件和信息服務業(yè)、計算機、通信和電子設備制造業(yè)等。
第三類是3<固定資產投資效率<5，主要特征是傳統(tǒng)制造行業(yè)，在數字經濟的浪潮中成為新技術主要應用場景之一。主要行業(yè)包括化學原料和化學制品制造業(yè)、金屬制品業(yè)、通用設備制造業(yè)、紡織服裝業(yè)等。
第四類是固定資產投資效率<3，主要特征是產業(yè)研發(fā)需求較大，產業(yè)發(fā)展周期較長，但是與新興經濟融合市場前景廣闊。主要行業(yè)包括醫(yī)藥制造業(yè)、專用設備制造業(yè)、儀器儀表等。
圖片來源：根據公開資料整理，北國咨繪制
圖3 2023年我國重點行業(yè)固定資產投資拉動效率分析
（二）產業(yè)運行效率
產業(yè)運行效率主要考核平均稅負指標，行業(yè)企業(yè)平均稅負規(guī)模受到行業(yè)集中度、平均稅率、企業(yè)數量、行業(yè)收入等多種因素影響。在產業(yè)地產投資決策中，要綜合各項因素，選擇落地稅收規(guī)模較高的行業(yè)。
本指標同樣選取上述20個主要制造業(yè)領域，按照2019—2023年各行業(yè)平均值來測算，其中平均稅負＞0.2億元的行業(yè)包括：黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、汽車制造業(yè)、計算機和電子設備制造業(yè)等，主要原因是行業(yè)集中度比較高，規(guī)?；a形成平均稅率較高；平均稅負≤ 0.1億元的行業(yè)包括：紡織服裝、通用設備制造業(yè)、文體制造業(yè)、專業(yè)設備制造業(yè)、金屬制品業(yè)等，主要原因是企業(yè)數量較多，平均稅率較低。
（三）產業(yè)融合
制造業(yè)涵蓋我國戰(zhàn)略性新興產業(yè)大部分門類，產值分別占國家工業(yè)總收入的88%，長三角三省一市工業(yè)總產值的94%，是國民經濟發(fā)展的基石和基礎，是國家產業(yè)發(fā)展主要方向。在新經濟發(fā)展的背景下，制造業(yè)也是產業(yè)融合程度最高的領域。本文產業(yè)方向的定位主要立足制造業(yè)的融合發(fā)展，根據不同城市、區(qū)位和產業(yè)特征，選擇發(fā)展生產、研發(fā)、辦公、總部等多種產業(yè)功能。
三、長三角地區(qū)產業(yè)地產投資策略
2024年長三角區(qū)域合作辦公室發(fā)布《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2024—2026年）》（以下簡稱《計劃》），《計劃》提出加強長三角科技創(chuàng)新跨區(qū)域協同、協同建設長三角世界級產業(yè)集群等重點任務。長三角地區(qū)的協同化發(fā)展已經成為區(qū)域最主要的標志之一，區(qū)域呈現產業(yè)門類齊全、特色鮮明、鏈條互補的多重特征。在產業(yè)投資過程中要充分考慮地方特色，以產業(yè)發(fā)展為主線，結合產業(yè)定位的邏輯框架，對城市、產業(yè)和產品等進行系統(tǒng)性思考，最終確定城市進入策略、產業(yè)發(fā)展、產品開發(fā)策略。
（一）長三角地區(qū)的城市進入策略
結合長三角地區(qū)特色，本文構建了產業(yè)地產城市進入策略的分析框架，主要包括城市能力、城市特質、產業(yè)特質和城市微觀四個角度，以此分析基礎作為城市進入、產品開發(fā)和產業(yè)定位的重要衡量指標。
其中，城市能力包括：人口、GDP、財政收入、三次產業(yè)結構、研發(fā)投入等因素，主要考核一個城市產業(yè)規(guī)?；l(fā)展的能力和特征，是產業(yè)地產發(fā)展一切產業(yè)的基礎和起點；城市特質包括：創(chuàng)新城市、工業(yè)城市、商貿城市、旅游城市、農業(yè)城市等類型，主要對城市經濟類型、產業(yè)特征作出基本判斷；產業(yè)特質包括：新興產業(yè)主導、傳統(tǒng)產業(yè)主導、產業(yè)創(chuàng)新主導、產業(yè)升級主導等類型；城市微觀包括：區(qū)位交通、產業(yè)政策等。
以蘇州市為例，2024年全市實現地區(qū)生產總值26727億元，三產比例為52.4%，高技術制造業(yè)產值17659.2億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產值的比重達37.6%。工業(yè)固定資產投資比2023年增長了12%，其中專用設備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、電氣機械和器材制造業(yè)投資分別增長20.7%、22.2%、29.3%。從各方數據綜合分析來看，蘇州市的城市特質是工業(yè)城市，產業(yè)發(fā)展以創(chuàng)新升級引領的規(guī)?；圃鞛橹?，在產業(yè)和產品定位中，要充分考慮生產制造與研發(fā)功能配比，制定精準的產業(yè)地產進入策略。
（二）長三角地區(qū)的產業(yè)定位策略
根據上述產業(yè)定位的投資邏輯框架，考慮到行業(yè)特征和區(qū)域特征，本文重點分析上海、浙江、安徽等地的固定資產投資效率指標，實際決策過程中要結合城市進入策略對產業(yè)進行總體定位。
上海市各行業(yè)的固定資產投資效率普遍高于全國平均水平，但是指標數值的分布結構與全國類似，資源型、國家管控型行業(yè)的固定資產投資效率最高，其次是新興技術密集型行業(yè)，其中明顯高于全國及長三角平均水平的行業(yè)是通用設備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、電氣機械和器材制造業(yè)、計算機、通信和電子設備制造業(yè)和文化體育用品制造業(yè)。
浙江省各行業(yè)固定資產投資效率也高于全國平均水平，與全國四大類指標分布不同的是，浙江的傳統(tǒng)產業(yè)固定資產投資效率明顯高于全國平均水平，其中化學原料工業(yè)（固定資產投資效率為9.1，下同）、紡織服裝（8.3）、金屬制品制造業(yè)（8.2）等行業(yè)表現較為突出。究其原因，一方面浙江的數字經濟、人工智能、智能制造等新興技術發(fā)展迅速，與傳統(tǒng)產業(yè)結合非常緊密，有力地促進了傳統(tǒng)產業(yè)升級；另外，浙江遍布各地的小產業(yè)集群推進了產業(yè)經濟的規(guī)?；l(fā)展。
安徽省各行業(yè)固定資產投資效率普遍低于全國平均水平。其中固定資產投資效率>3的行業(yè)包括煙草制品業(yè)、有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)、石油煤炭和燃料加工業(yè)、黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)等。這說明安徽省仍然是資源型省份，而新興產業(yè)處于發(fā)展初級階段，其中計算機、通信和電子設備制造業(yè)（1.8）、汽車制造業(yè)（1.7）、電氣機械和器材制造業(yè)（1.4）有一定發(fā)展?jié)摿?，且與上海優(yōu)勢產業(yè)結構有一定相似之處，未來將借助上海產業(yè)轉移與擴散趨勢，打造具有地方特色的產業(yè)優(yōu)勢。
（三）長三角地區(qū)的產品運營策略
產業(yè)地產的產品定位要結合城市進入策略、產業(yè)定位策略進行系統(tǒng)性分析，可以根據不同的城市特征、城市性質、產業(yè)性質、城市微觀和發(fā)展階段，形成三大類產品：第一類是傳統(tǒng)產品，包括工業(yè)廠房+研發(fā)配套等業(yè)態(tài)，實施快速周轉的運營策略；第二類是多樣化的產品，主要包括類總部、研發(fā)辦公、配套服務等業(yè)態(tài)，實施運營銷售兼顧的策略，最終通過整體出售、轉讓或出租運營REITs實現項目退出；第三類是旗艦類產品，主打核心地段高端產品，主要包括總部經濟、研發(fā)辦公、配套服務等業(yè)態(tài)，實施銷售為主運營為輔的策略，最終通過整體銷售等形式實現項目退出。
圖片來源：根據公開資料整理，北國咨繪制
圖4 產業(yè)地產產品定位及運營策略
總體來看，三類產品各有特點，實際實踐中需要進一步結合當地市場需求、企業(yè)需求等因素深入探討和分析。
四、構建“兩資雙環(huán)”的投資邏輯閉環(huán)
產業(yè)地產并不是產業(yè)+地產的簡單組合，而是具有豐富邏輯內涵的特色經濟形式。在實際投資實踐中，要不斷優(yōu)化商業(yè)模式，擴充收益點，控制融資成本，把握生命線，通過土地資產化、資產資本化、資本證券化的邏輯循環(huán)，搭建資金/資本的邏輯閉環(huán)；同時，產業(yè)主導決定了產業(yè)集聚的可行性與投資退出的一致性，專業(yè)運營決定了現金流回流的可預期性以及最后資產不良的可能性，通過產業(yè)服務和運營促進產業(yè)集聚資產增值實現退出，搭建產業(yè)資源的邏輯閉環(huán)。
圖片來源：根據公開資料整理，北國咨繪制
圖5 產業(yè)地產的“兩資雙環(huán)”投資邏輯
作者介紹
柏 林
咨詢工程師（投資）
長期專注于產業(yè)地產投資開發(fā)、產業(yè)地產運營以及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃和園區(qū)規(guī)劃、項目開發(fā)等領域的規(guī)劃和咨詢工作
編輯：張 華
審核：劉 燦
